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房屋租赁带火了“房屋托管”,但你真的了解它吗?
作者:朝阳快讯 点击数: 293 时间:2018-08-14

2016 年 6 月 3 日,国务院办公厅首次对租赁市场出台规范性文件,提出今后房地产市场改革的方向“建立购租并举的住房制度”。

2017 年 7 月 20 日,九部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。明确要求,人口净流入的大中城市要积极盘活存量房屋用于租赁。并选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆 12 个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

至此以后,广州、郑州、杭州等多个一二线城市相继推出“租售同权”、“租房落户”等政策。将租赁房屋纳入“合法稳定住所”的范畴,或将成为一种新趋势。

租赁市场“利好”不断,吸引了越来越多的开发商布局住房租赁市场,据统计,目前排名前 30 的房企,有 1/3 房企通过不同方式参与到长租公寓领域;而备受重视的租赁市场,也从过去的缺乏监管、比较混乱的阶段,逐渐在向监管加强转变,政府的加法和减法的供给,包括一些调控措施在逐渐针对租赁市场发力。

直观来看,租赁市场大火之后,最大受益者是一二线热门城市那些暂时买不起房的外来人员,解决了他们的居住和子女教育问题。但事实上,租赁市场的发展,也为投资客带来不少好处。当租客可享受的权利越来越多,这个群体不断扩大,房租收益无疑会大幅增长。当投资客在享受政策带来红利的同时,由“出租房屋”引发一系列问题便日益突出,这就给“房屋托管”行业带来了莫大机遇。

而这正是我们今天要聊的主要话题:

“房屋托管(Housing trust)”究竟是怎样一种存在?

房屋托管,广泛用于空置不动产的保值、增值。不仅针对城市的空置房源,也针对旅游度假目的地的的房源。

接下来就让我们先了解下房屋托管。

房屋托管概念

“房屋托管”是指,房屋所有权者(即我们所说的业主或委托人)以契约形式将房子委托交付给房屋经营单位(即托管公司)代为管理,托管公司按照协议对房子使用权商业化的一种过程,包括日常管理、招租、承担房屋中途空置期风险等。合同期内,由托管公司代为收房租、水电费、煤气费、物业费等费用,他们靠收取业主的管理服务费和经营中的增值盈利,依靠自身的专业房屋管理经验来抵抗各种风险,从而达到业主与托管公司互惠互利、共同增值的目的。

常见的房屋托管主要包含 5 个要点:

第一,托管公司与业主和承租人是分别签订租赁合同,也就是说,这种租赁关系的建立是两份合同组成的,一份是托管公司与业主签订的包租合同(俗称:收房合同),另一份是托管公司与承租人签订的出租合同

第二,因为房屋托管不是采用“三方约”,托管公司与业主约定的租金和托管公司与客户约定的租金没有必然相等的数学关系。在实际操作中,业主并不干预托管公司的出租价格,也就是说,业主在合同中已经对可能出现的“差价”表示认同,当然,由于托管公司的原因导致的空租损失也由托管公司承担。

第三,托管公司只需要按照合同约定在指定时间内将租金打入业主指定银行账户即可。托管公司向客户收取租金的方式和期限与托管公司向业主支付租金的方式也不一定相同,托管公司向客户收取租金的方式一般是押 1 付 3 或押 1 付 6,但托管公司向业主支付租金的方式一般是每月或每季(3 个月)支付。

第四,托管公司为了最大限度地降低自身的空租风险,会向业主要求一段时间的所谓“控制期”(免租期),一般是 30-45 天不等。这段控制期在托管公司与业主签订的合同中有明确的规定,但没有约定托管公再司在控制期内将房子出租的所得归业主所有。这就意味着托管公司已经通过合同的规定将控制内可能产生的收益划入托管公司的名下,不存在欺瞒和侵害的嫌疑。

第五,业主、客户和托管公司任何一方违约都要以不同的形式承担违约赔偿责任。一般情况下,违约金的额度大体相当于 1-2 个月的租金,如果违约方在合同规定的违约条款之外给守约方造成其他损失,还要根据损失情况承担其他赔偿责任。

为什么越来越多的业主青睐房屋托管?

一、能为您省去自营管理的烦恼和成本

1、 多次看房:调查显示,平均每套房屋成功出租大概要看房十几二十次;

2、 筛选客户:租房人群形形色色,良莠不齐,很难挑选合适的房客。他们是否会对房屋设施造成损坏等等;

3、 收入风险:租客拖欠房租、水电费用、损坏房屋……增加收入风险;

4、 多次招租:现代人生活变化快,频繁更换租住房屋,一年内可能需要多次招租;

5、 维修繁琐:小至更换灯泡,大至刷墙补地,都会浪费您宝贵的时间和精力,烦;

6、 纠纷不断:承租期间,与租客,与物业,与邻里纠纷等,可能给您带来无限麻烦;

7、 承租期满时各项费用结算:由于一些小区水、电费半年才收,以上费用可能在合同期满一个月后才能结清。

以上所有情况都需要花费大量的时间、精力乃至直接的金钱成本,而托管后,您的烦恼和成本全都没有了。一般当天签约合同,资料齐全即可开始收租,不用花时间招租,坐着就能赚钱。小事、大事托管公司帮你跑腿办事,省心、省力、省时间!

二、能让您有稳定的房租收入

自己出租房屋,不可避免出现空置期,空置就意味着房租白白流失。而托管公司打房租比较准时,每年只需要一次招租,不论房子是否出租,还是中途空置,都可按时收到房租,不用担心租户没有按时交租,风险都由托管公司承担。而且全年纯收入一般不低于您亲自管理的全年纯收入。

三、能让您的房屋保值增值

“房屋托管”是实现房屋“保值、增值”最有效的手段。单个房屋的管理维护成本远高于托管机构的统一管理维护。而房屋托管后,日常打理和维护均由托管公司代理,不仅帮业主代为出租,代付租金/水、电、煤气、电话、有线电视/物业管理费等,更代为维修家用电器、房屋保洁等,房屋不仅折旧最低,甚至还有增值的惊喜。

四、让您的房子享受专业化管理

签订托管合同后,在法律上业主无需再为租客纠纷承担责任,只需要收租,其他一切都不用操心。不论您在何地,出差或是旅游,不用任何担忧,只需要在您身边银行查收租金即可。托管公司相对个人来说更安全一点,毕竟有正规的经营场所,和正规的营业执照,(签订合同之前请了解该托管公司,请勿因价格盲目,任何一个行业肯定都是为挣钱而存在的,所以切勿以价钱比三家的心态选择公司。)


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